二手房卖方逾期不交房怎么办

二手房卖方逾期不交房属于违约行为，买方有权根据合同约定和法律规定采取相应措施维护权益。以下是具体的处理方式分析：二手房卖方逾期不交房，买方可以要求卖方继续履行交房义务、解除合同并索赔，或要求支付违约金。如果或若存在合同明确约定逾期交房违约金条款的情况：买方可以按照合同约定的计算方式（如每日按已付房款的万分之五）主张违约金，直至卖方实际交房之日止。如果或若存在卖方经催告后在合理期限内仍未交房的情况：买方有权解除房屋买卖合同，要求卖方返还已支付的购房款及利息，并赔偿因逾期交房造成的实际损失（如租房费用、搬家费用等）。如果或若存在卖方明确表示或以行为表明不履行交房义务的情况：买方可以直接要求解除合同并追究卖方的根本违约责任，无需经过催告程序。
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针对二手房卖方逾期不交房的问题，我们可以依据相关法律规定来明确买方的权利和卖方的责任。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在二手房交易中，交房是卖方的核心合同义务之一，卖方逾期不交房即属于“不履行合同义务”的情形，买方有权依据该条款要求卖方承担违约责任。同时，《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”若二手房买卖合同中已明确约定逾期交房的违约金数额或计算方式（如“逾期每日按总房款的万分之三支付违约金”），则买方有权按照合同约定主张违约金；若合同未约定，则买方可以要求卖方赔偿因其逾期交房所造成的实际损失（如因无法按时入住而产生的租金损失等）。综上，卖方逾期不交房时，买方要求继续履行、支付违约金或赔偿损失的主张具有明确的法律依据。
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面对二手房卖方逾期不交房的情况，买方可以采取以下实用行动建议来维护自身权益：1、发送书面催告函：立即向卖方发送正式的书面催告函，明确指出其逾期交房的违约事实，要求卖方在合理期限内（如7日内）履行交房义务，并保留催告函的送达证据（如快递签收记录、邮件发送截图等），以便证明己方已积极主张权利。2、收集并固定证据：收集二手房买卖合同（重点标注交房时间、违约责任条款）、付款凭证（证明已履行付款义务）、与卖方的沟通记录（如微信、短信、邮件等）、催告函及送达证明等，确保能清晰证明卖方逾期交房的事实及己方损失。3、主动与卖方协商：在发送催告函后，尝试与卖方进行协商，了解其逾期交房的具体原因（如房屋存在产权纠纷、未腾空房屋等），并提出解决方案（如协商调整交房时间、补充约定违约金等），若协商一致需签订书面补充协议，明确新的交房时间及违约责任。4、评估合同解除条件：若卖方经催告后仍未在合理期限内交房，或明确表示拒绝交房，买方需评估合同是否符合解除条件（如合同约定“逾期超过15日卖方未交房的，买方有权解除合同”），并准备好解除合同的书面通知及相关证据。选择解决方案时，应重点考虑卖方的履约意愿、逾期时间长短、己方实际损失大小以及通过协商或诉讼解决的成本和效率。如果上述措施无法解决问题，建议您及时联系专业律师，让律师根据具体情况为您提供进一步的法律帮助。
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二手房卖方逾期不交房可能会给买方带来以下法律风险，需引起高度重视：1、卖方以“房屋未达交付条件”为由拖延交房。如果二手房存在产权纠纷（如卖方未结清物业费、房屋被查封）或房屋实际状况与合同约定不符（如未完成维修、家具家电缺失），卖方可能会以此为由拒绝交房，导致买方无法按时收房并产生额外损失（如持续支付租金）。2、买方因证据不足导致索赔困难。若买方未保留书面催告函、合同条款未明确约定违约责任、无法提供实际损失证明（如租金合同、支付凭证），在后续协商或诉讼中，可能因证据链不完整而无法充分证明卖方违约及己方损失，导致索赔金额低于实际损失或无法获得赔偿。